Por Daniel Ávila Caldeira *
Em abril deste ano, o prefeito João Doria anunciou um novo arranjo como solução para o impasse do Parque Augusta: as empresas proprietárias da área verde no centro de São Paulo reivindicada há anos como parque doariam o terreno ao município, recebendo em troca uma área pública com valor de mercado equivalente. Após muita especulação quanto ao conteúdo da negociação, foi assinado no início de agosto um protocolo de intenções entre a prefeitura e as construtoras Setin e Cyrela. Pelo acordo, as empresas entregariam ao município a área do Parque Augusta e realizariam mais uma série de contrapartidas, recebendo em troca uma parte do terreno onde se encontra atualmente a sede da prefeitura regional de Pinheiros, na Marginal do rio homônimo, uma das localizações mais valorizadas da cidade, As construtoras também ficariam responsáveis pela gestão e manutenção do futuro parque público por dois anos após sua inauguração.
Entretanto, a “solução mágica” proclamada pelo prefeito é mais complexa do que suas declarações fazem parecer. Três meses depois de formalizada a proposta, o caso ainda parece estar longe de ser resolvido. Prefeitura, construtoras e o Ministério Público Estadual, que move uma ação civil pública contra o fechamento irregular do acesso a área verde, encomendaram perícias imobiliárias para estimar o valor dos terrenos a serem permutados.
Há duas semanas, foram divulgadas as avaliações da prefeitura e das empresas. Embora ambos os laudos estimem valores similares para o terreno na Rua Augusta (R$ 137 milhões de acordo com a prefeitura e R$ 139 milhões segundo as empresas), as estimativas para o terreno de Pinheiros apresentam uma discrepância de mais de R$ 40 milhões entre si. Enquanto, para a prefeitura, a área valeria R$ 186 milhões, para a Setin/Cyrela o terreno vale R$ 141 milhões. Além disso, ainda não foram produzidas as estimativas do custo das contrapartidas que constam no acordo, que incluem a construção de equipamentos públicos como uma creche e um posto de saúde, além de uma nova sede para a prefeitura regional de Pinheiros. Diante desse quadro, a juíza que conduz o caso adiou a audiência de conciliação que estava marcada para novembro, concedendo cinquenta dias para as partes finalizarem os estudos.
A permuta dos imóveis ainda precisaria, após o aval do Ministério Público e do Judiciário, ser aprovada por instâncias administrativas internas da Prefeitura e pela Câmara Municipal, a partir de avaliações que comprovem a equivalência de valores, num processo que pode se arrastar por meses. E, além disso, o acordo ainda encontra resistência entre grupos de moradores de Pinheiros, que alegam que, ao permitir que sejam construídos apartamentos de alto padrão numa área atualmente pública, a prefeitura estaria simplesmente transferindo o problema de um bairro para outro. A prefeitura chegou a anunciar que o acordo com Setin e Cyrela dependeria também da elaboração de um Projeto de Intervenção Urbana para a área de Pinheiros — a complexidade envolvida na elaboração e aprovação de um PIU torna ainda menos mágica a solução para o Parque Augusta.
É importante lembrar que o Parque Augusta é apenas um dentre uma longa lista de novos parques municipais propostos no Plano Diretor Estratégico de 2014. Para facilitar a implantação desses parques, o PDE introduziu incentivos à doação de áreas verdes privadas demarcadas como Zonas Especiais de Preservação Ambiental (ZEPAM), bastante restritivas a qualquer tipo de construção. Essa alternativa foi inserida no Plano Diretor justamente para tratar de casos como o do Parque Augusta.
Os proprietários de áreas em ZEPAM podem transferir o potencial construtivo não utilizado no terreno, acrescido de um bônus, para outros locais da cidade. Esse potencial pode ser utilizado em outras áreas de sua propriedade ou vendido. Assim, as áreas verdes seriam preservadas sem que a cidade precisasse gastar recursos públicos com desapropriação ou abrir mão de um terreno, no caso de permuta. Por outro lado, a cidade deixaria de arrecadar receita futura, que seria obtida através da outorga onerosa do direito de construir, valor que construtoras pagam na maior parte da cidade quando desejam construir mais do que uma vez a área do terreno. Esse arranjo parece vantajoso tanto para o município, que evita gastos com desapropriações e não se desfaz de um patrimônio valioso, quanto para os proprietários das áreas que receberiam um bônus substantivo em potencial construtivo.
O acordo de permuta sendo costurado entre a prefeitura e os proprietários do terreno onde se pretende implantar o Parque Augusta parece, portanto, não ser a alternativa que melhor atende ao interesse público. Ao desconsiderar o próprio Plano Diretor, o acordo também constitui uma solução de exceção. Se já parece difícil que uma permuta de imóveis sujeita a tantas condicionalidades sirva para finalmente concretizar o Parque Augusta, certamente acordos do tipo não poderiam ser replicados como política pública para a criação dos demais parques demandados pela população dos quatro cantos de São Paulo.
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* Daniel Ávila Caldeira é economista, mestre em Planejamento Urbano e Regional pela FAU USP e doutorando em Antropologia Social pela FFLCH USP. É membro do GEAC – Grupo de Estudos de Antropologia da Cidade e pesquisador do LabCidade, onde atua no projeto ObservaSP. Lattes
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