Luanda Vannuchi*, Mariana Schiller**, Mathews Vichr Lopes***
O impasse de décadas envolvendo o Parque Augusta pode estar perto de uma resolução. Usado informalmente como área de lazer desde os anos 60, a área reminiscente de mata atlântica foi reconhecida formalmente como de utilidade pública nos anos 70 e como parque em 2013. No entanto, o terreno permanece de propriedade das construtoras Cyrela e Setin, o que tem impedido sua transformação efetiva em parque, apesar das demandas incessantes da sociedade para que uma das últimas áreas verdes do centro da cidade possa ser usada e gerida por todos.
No dia 22 de agosto ocorrerá mais uma audiência conciliatória entre as construtoras proprietárias do terreno e a Prefeitura, promovida pela 13a Vara da Fazenda Pública. A proposta da Justiça desde a audiência anterior é que o terreno seja transferido para a Prefeitura por meio de um instrumento do Estatuto da Cidade previsto no Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo, a Transferência de Potencial Construtivo ou Transferência do Direito de Construir.
Esse instrumento é previsto exatamente para casos como esse, em que existe interesse do poder público em preservar áreas ambientais e implantar parques, entre outras possibilidades de uso de caráter público. Através dele, os proprietários podem doar o terreno para a prefeitura e transferir o potencial construtivo incidente sobre aquela área, para outros terrenos da própria construtora, ou vender a incorporadores que necessitem de potencial adicional de construção para viabilizarem seus projetos em outras partes da cidade.
É uma solução adequada porque respeita o direito dos proprietários e libera a área para cumprir função social, dentro da lei e sem onerar o governo com uma desapropriação milionária.
A proposta do Ministério Público Estadual apresentada em audiência anterior é a de que o parque seja viabilizado por meio de desapropriação, bancada com R$ 40 milhões, parte dos recursos públicos que foram desviados por Paulo Maluf durante sua gestão municipal (1993-1997), e que agora estão sendo repatriados por bancos europeus, retornando aos cofres municipais de onde nunca deveriam ter saído.
Se por um lado essa pode ser uma alternativa para viabilizar o parque, por outro, o acordo utilizando o instrumento Transferência do Potencial em vez do pagamento de 40 milhões pela desapropriação possibilitaria que a prefeitura utilizasse os recursos repatriados dos desvios de Paulo Maluf integralmente para a construção de novas creches ou outras demandas mais urgentes. Parte dos próprios ativistas que lutam pelo parque defendem a bandeira do “custo zero”, pois acreditam não fazer sentido que os cofres públicos sejam onerados para garantir a compra de uma área cuja natureza já é pública. Na próxima sexta-feira (19), esses ativistas ocuparão as ruas de São Paulo para pressionar as construtoras e a prefeitura para que cheguem ao acordo menos custoso para a cidade. A concentração do ato será às 18h, na Praça da República, e o cortejo deve seguir pela ruas do Centro.
Há argumentos contrários a Transferência de Potencial Construtivo considerando que esta não é vantajosa para a cidade porque significaria perda de arrecadação futura para o Fundurb – fundo que recebe os recursos de outorga onerosa, isto é, recursos oriundos da venda de potencial construtivo, que viabiliza melhorias urbanas em toda a cidade. De fato, a construtora que usa o potencial transferido de outro terreno deixa de comprar potencial de outorga onerosa da prefeitura, e, portanto, menos recursos vão para o Fundurb.
Mas, segundo cálculo realizado pela equipe do Observa SP, construtoras pagariam cerca de R$ 14,1 milhões de Outorga Onerosa ao Fundurb se quisessem usar em seu terreno situado na área mais valorizada da cidade e usando o potencial construtivo máximo o equivalente ao que seria gerado com a Transferência de Potencial da área do Parque Augusta. Esta “perda potencial” de receita do Fundurb é muito menor do que os R$ 40 milhões que a Prefeitura gastaria se desapropriar o terreno. Ou seja, a Transferência de Potencial Construtivo é a solução mais rápida e menos custosa para a cidade apresentada até agora. O cálculo detalhado dessa estimativa pode ser visto aqui.
É evidente que para as construtoras essa é uma opção menos atraente do que a de realizar o projeto imobiliário de alta rentabilidade que previam para a área ou do que conseguir um valor altíssimo pela desapropriação, muito acima do valor de aquisição do terreno três anos atrás ou do próprio valor venal. No entanto, é a oportunidade de resolver rapidamente um impasse que poderá se prolongar por anos.
É também uma oportunidade para as construtoras de se livrar de uma Ação Civil Pública do Ministério Público Estadual (MPE) de São Paulo, que está exigindo pagamento de multa de R$ 500 mil para cada dia em que o parque esteve irregularmente fechado, o que significa mais de R$ 400 milhões em multas a serem pagas por elas. O MPE exige também que as proprietárias devolvam para a Prefeitura a área do bosque, já que elas não têm dado conta de preservá-la conforme as exigências da escritura.
Além disso, com o PDE de 2014, a área do parque passou a ser Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM), o que significa que a necessidade de proteção da área é reconhecida e que o coeficiente de aproveitamento passa a ser de apenas 0,1, o que inviabilizaria o projeto das torres, inconcebível no modelo de cidade proposto pelo PDE.
Infelizmente, as proprietárias contam com o chamado direito de protocolo, que garante ao empreendedor o direito de construir conforme os parâmetros em vigor no momento em que o projeto foi apresentado à prefeitura, ainda no âmbito do antigo PDE, e não segundo aqueles vigentes no momento de aprovação da construção (coeficiente básico 2 e máximo de 4).
Se por um lado as empresas têm essa garantia, por outro já passou da hora das incorporadoras e construtoras, produtoras da cidade, se responsabilizarem social e ambientalmente pelo meio de onde extraem seus lucros.
Cyrela e Setin propagandeiam práticas sustentáveis que preservam o meio ambiente, mas não parecem hesitar em propor um projeto que é inadequado às características da área conforme a legislação vigente e que vai contra a necessária preservação ambiental da vegetação local, o interesse público e o direito coletivo ao parque. Aceitar o acordo de Transferência de Potencial Construtivo seria uma forma das construtoras mostrarem à sociedade que são empresas responsáveis, comprometidas com os interesse público.
A proposta inicial das construtoras de um parque semi-público, em uma fração do terreno e acoplado às torres de um grande empreendimento imobiliário já foi definitivamente rechaçada pela sociedade, que deseja o Parque Augusta 100% verde e 100% público, gerido de maneira coletiva como o bem comum que é.
E essa é apenas a mais urgente das várias questões envolvendo o destino do Parque. Uma vez viabilizado, será necessário discutir sua gestão para desenhar um modelo tão experimental quanto inovador, onde o protagonismo seja cidadão – medida essencial para que esse novo espaço público possa ser mais do que uma propriedade privada da prefeitura. O parque deve continuar sendo esse bem comum constituído através da experimentação e da prática.
Além disso, conquistar este espaço público para a cidade através do instrumento de Transferência de Potencial Construtivo abre precedentes para o surgimento de diversos outros parques que estão em situação jurídica muito menos complexa que esta, ampliando a perspectiva de construção de uma cidade com mais espaços públicos e verdes.
Saiba mais sobre o ato no evento criado por sua organização: https://goo.gl/zkSaOu
*Luanda Vannuchi é geógrafa, mestre em estudos urbanos pela Vrije Universiteit Brussel, doutoranda em Planejamento Urbano na FAU USP e faz parte da equipe do observaSP.
**Mariana Schiller é estudante de graduação da FFLCH-USP e faz parte da equipe do observaSP.
*** Mathews Vichr Lopes é estudante de graduação da FAUUSP, bolsista FAPESP, e integra a equipe do observaSP.
