Innovaciones y desafíos de la Operación Urbana Agua Blanca

Por Paula Santoro*

Publicada en 21/7/2015

Creada en 1995 por la Ley n. 11.774, la Operación Urbana consorciada Agua Blanca (OUCAB) fue revisada en 2013 (Ley n. 15.893), con un proyecto urbano que prevé nuevas intervenciones y nuevos mecanismos de gestión y participación. Esta operación urbana es un poco diferente de las demás, ya que propone intervenciones que van más allá de las obras viales, históricamente foco de la mayoría de las operaciones deste tipo.

Además, la operación abarca un área que incluye, además de su perímetro inmediato, un perímetro expandido – entre los barrios de Barra Funda y Pompeya, en la Zona Oeste de São Paulo. Los recursos recaudados con la venta de certificados de potencial adicional de construcción (Cepacs) en el marco de la operación pueden ser utilizados en el perímetro inmediato sin restricciones. Ya en el perímetro expandido, esos recursos podrán invertirse únicamente en viviendas y obras de movilidad. Esta solución busca dialogar con el hecho de que la mayoría de los asentamientos precarios está fuera del perímetro inmediato de la operación, donde ya fueron removidos varios de sus pobladores, como los de la favela Sapo y Aldeinha.

Entre las innovaciones de la OUCAB, destacamos la creación del Grupo de Gestión, constituido de forma paritaria entre el poder público y la sociedad civil –son 9 miembros de la alcaldía y 9 miembros de la sociedad civil, incluidos representantes del mercado inmobiliario y de carácter deliberativo. Los residentes del área, incluso, eligieron a sus representantes en elección directa que contó con la participación de 2 mil votantes.

Reuniéndose desde agosto de 2014, el grupo ya se ha pronunciado sobre las intervenciones prioritarias y ha definido por dónde debe comenzar la operación. Además, otras decisiones importantes fueron tomadas en  la apertura de las reuniones a todos los ciudadanos, sin necesidad de invitación; la inclusión del tema de la vivienda en el perímetro de la OUCAB como prioridad; y la reducción, en R$ 80 millones, del volumen de recursos destinados a la finalización de la construcción de la “Fábrica de los Sueños” – intervención cuestionable insertada en la operación en el momento de su revisión.

Un primer lote de Cepacs fue subastado en marzo. De acuerdo con el municipio, se negociaron 6 mil títulos residenciales, totalizando una recaudación de R $ 9,2 millones, los que se invertirán en la realización de proyectos para las intervenciones previstas por la Operación, además de la reforma emergente de los conjuntos habitacionales de la Comunidad Agua Blanca.

La transformación prevista por la OUCAB implica la ampliación y mayor ocupación de la región, que posee buena infraestructura y accesibilidad y presenta grandes terrenos, aún con características industriales, que necesitan ser parcelados, con apertura de vías y accesos para peatones.

Las intervenciones previstas implican el levantamiento del patrimonio histórico y cultural, movilidad urbana, con ampliación del sistema de transporte colectivo con énfasis en modos no contaminantes y corredores de ómnibus, equipamientos públicos – como escuelas, guarderías, unidades básicas de salud, parques y obras de drenaje.

En particular, en el tema de la vivienda, se prevén 5.000 atenciones habitacionales y el 22% de los recursos totales de la operación se destinarán a la producción de viviendas de interés social. Esto no incluye los otros 630 servicios de vivienda previstos en la antigua Ley de la Operación (Ley 11.774/95), para los que incluso ya existe recurso en efectivo.

En la revisión de la OUCAB se incluyeron también intervenciones previstas en el Plan de Metas de la Prefectura, como es el caso del Puente Raimundo Pereira de Magalhães – el llamado Puente de Pirituba. La polémica alrededor de este puente – que incluye la resistencia de los residentes de Lapa temerosos por el aumento del flujo vial que el tráfico puede llegar a causar –, se da por el hecho de que posiblemente será la primera obra de la operación, ya que su proyecto está avanzado.

Si esto ocurriera, la primera obra sería una obra vial (como todas las demás operaciones criticadas por históricamente hacer sólo obras viales), que está fuera del perímetro inmediato de la operación, mientras que la población desplazada desde 2007 y 2008 espera, con alquiler social, las nuevas viviendas, consideradas como prioritarias desde 1995, pero que ni siquiera tienen proyecto.

Si por una parte la Revisión de la Operación Urbana consorciada Agua Blanca trae innovaciones, como las diferentes Intervenciones ya citadas (no sólo obras viales), por otra, mantiene las mismas posibles liberalidades al mercado de las asociaciones público-privadas criticadas por la literatura, en el marco de procesos que David Harvey llama “empresarialismo”, una alteración del papel del Estado en la Planificación y la gestión urbana, sustituido por la fórmula de las PPPs.

Estamos hablando de la flexibilización de parámetros de uso y ocupación del suelo, además de otros instrumentos que van paulatinamente permitiendo la transformación de la tierra en activos financieros. La Ley de la Operación también prevé la posibilidad de constituir fondos inmobiliarios de inversión, incluso con la posibilidad de que éstos puedan pagar las expropiaciones, siempre que sean solicitadas por la empresa pública.

Por lo tanto, persisten los antiguos desafíos. Además de diferenciarse de las demás operaciones cuyo énfasis se ha dado sobre la realización de obras viales, la OUCAB necesita aún iniciar la reestructuración espacial esperada, en un plan en el que se produzca la renovación de patrones urbanísticos, a través de la oferta de espacios públicos, producción de viviendas de interés social en áreas bien localizadas y mejoras ambientales, en un territorio con diversidad social.

Finalmente, uno de los mayores desafíos será hacer esa reestructuración espacial en un contexto de mercado inmobiliario que da señales de crisis, dificultando la comercialización de Cepacs y, consecuentemente, la obtención de recursos para la transformación esperada.

*Paula Santoro es arquitecta y urbanista, profesora de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la USP y coordinadora del LabCidade. También es una de los representantes de la sociedad civil en el Grupo de gestión de la OUCAB.