Andrés Ampudia, Ayuntamiento de Tlajomulco de Zúñiga.

Paula Freire Santoro*

Em el último mes de Septiembre, el Labcidade FAUUSP, con apoyo de COES (Centro de Estudios de Conflicto y Cohesión Social) y el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales (UC) de Chile, y de la Pro-Rectoría de Investigación de la USP, organizó el “Seminario Internacional de Vivienda en Arriendo en América Latina: Estado, finanzas y mercados populares”, que contó con 13 mesas de presentaciones orales correspondiente a 56 trabajos seleccionados, además de las conferencias de abertura y cierre que contó con profesores convidados. Sintetizamos algunos temas importantes presentados en algunas publicaciones, como una guía de exploración al registro del seminario, que está disponible completamente online, en los Anales de Resúmenes Expandidos, y en los videos de las presentaciones orales de nuestro canal de Youtube. Este es el tercer texto, que revisa los trabajos presentados en las tres mesas que tratan de las políticas públicas de arriendo (Eje 2) en el Seminario – Mesa 3, Mesa 4 y Mesa 5 – que permitieron trazar un panorama de la variedad de experiencias presentadas. Puede acceder aquí al primero, sobre Mercados Populares de Arriendo em América Latina, y el segundo, sobre financiarización de la vivienda en arriendo.

Los trabajos que abordan experiencias de políticas brasileñas se concentran en dos vertientes principales de estudio: una que trata sobre los programas de arriendo y otra que habla sobre el arriendo temporal provisorio – cuyas experiencias en São Paulo y Belo Horizonte reaparecen en el debate con fuerza durante el seminario, especialmente en la  Mesa 3. Los casos fueron presentados a partir de metodologías de estudios de políticas públicas, observando el papel de los técnicos que hacen gestión de las políticas, la importancia de sus decisiones de trabajo que terminan creando repertorios para la implementación de políticas públicas (“acciones discrecionales”), e incluso, un cierto activismo de los mismos en relación a las políticas de arriendo – más que una reivindicación de los movimientos sociales por la vivienda. La acción de los técnicos presentada terminan por construir regulación, procedimientos y formas de gestión, para el proceso de implantación de políticas de arriendo en un escenario latinoamericano donde la casa propia fue históricamente – y aún es – el principal objetivo.

Más allá de estas dos vertientes diseminadas en Brasil (de arriendo social o arriendo provisorio), fueron presentados varios otros diseños de políticas. Por ejemplo, las propuestas presentes en el Plan de Vivienda (Plano de Habitação) del municipio de São Paulo de 2016, presentada por Tales Fontana en la  Mesa 3. La experiencia de arriendo de Belo Horizonte, presentada por el Colectivo de la Ciudad (Coletivo da Cidade), que trajo una diversidad de propiedades – públicas, privadas, colectivas – que pueden ser utilizadas para el arriendo y programas asociados. También fue presentada una propuesta mucho más desarrollada para políticas descentralizadas en distritos de Bogotá, Colombia, expuesto en el Seminario por Adriana Marcela Parias Durán y Natalia Valencia en la Mesa 5. También otra, aunque en fase de proyecto, presentada por María Susana Grijalva para Ambato, Ecuador, en la Mesa 4. 

Un grupo de trabajos presentados enfoncó el arriendo a través de su enlace con las políticas de compra. Por ejemplo, la experiencia de políticas de arriendo como un paso hacia la compra, como las políticas de leasing. Específicamente se presentó la política de Leasing Habitacional de Chile, por Viviana Fernández en la Mesa 4, una forma de arriendo con posibilidad de compra volcada principalmente para jóvenes, adultos mayores y migrantes. La autora concluye, en tanto, que tal modelo terminó siendo más caro para los propios beneficiarios (incluso con subsidios para el leasing) y dejando una pregunta en el aire: ¿es esta una política de arriendo o de compra?

Otro grupo son los trabajos que posicionan al arriendo como una opción de uso para inmuebles vacíos o deshabitados, fruto de grandes políticas de producción masiva de nuevas viviendas – como el caso de Tlajomulco de Zúñiga en México (en la Mesa 4). También en el caso de inmuebles vacíos producidos en el ámbito del Programa Mi Casa Mi Vida (Programa Minha Casa Minha Vida) en Natal en Río Grande del Norte, presentado por Beatriz Medeiros Fontenele y Carina Chaves, en la Mesa 5. 

A diferencia de los grandes propietarios corporativos que se aprovechan del vaciamiento de inmuebles en Europa y los Estados Unidos post crisis de 2008, ya comentado en el post anterior, aparecen expriencias en las que el poder público creó una “inmobilaria social municipal”, siendo el mediador entre quien arrienda y quien necesita de una vivienda, como en el caso de México recién citado. La rentabilidade deseada de la vivienda como negocio se mantiene, con seguridad y disminución de riesgos para los propietarios.

Políticas de arriendo también aparecen como parte de políticas o propuestas de recalificación de barrios centrales y recuperación de edificios históricos en varios trabajos presentados en la Mesa 1. Es el caso de Santiago de Chile, presentado por Jaime Pujol Carabantes, y varias presentaciones sobre la ciudad de Recife, expuesto por Iana Ludermir, Larissa Rodrigues de Menezes, Norma Lacerda y Luanancy Lima Primavera.

Aparecen también diferentes actores en la gestión de estas políticas. Se trata de propuestas de diferentes diseños de empresas públicas que hacen la gestión de políticas de arriendo, como la Empresa Pública Municipal de Habitat y Vivienda del Gobierno Autónomo diseñada para Ambato, Ecuador, presentada por María Susana Grijalva. También la “Inmobiliaria social municipal” de Tlajomulco de Zúñiga, en México, ambas presentadas en la Mesa 4. Otras opciones a la gestión pública realizadas por organizaciones de la sociedad (OS) en Belo Horizonte, o la misma gestión comunitaria a través del uso del instrumento de los Community Land Trust descrito en la Mesa 12, que se presenta no sólo como una opción de propiedad colectiva, sino que también de gestión comunitaria de vivienda.

Hay diferentes actores que serían beneficiarios de estas políticas. Los grupos sociales más vulnerables fueron apuntados como un objetivo ideal de las políticas de arriendo. El arriendo como una posibilidad habitacional para personas en situación de calle, por ejemplo, aparece en la experiencia descrita en São Paulo por Mauricio Bárcenas, en la Mesa 3, y por Giulia Pereira Patitucci y Juliana Veshagem Quarenta en la Mesa 13 que trató de los activismos relacionados a la vivienda.

Si los más vulnerables deber ser el público objetivo de las políticas, estos no parecen ser los arrendatarios hoy. Adriana Marín Toro, Felipe Link e Felipe Valenzuela presentaron un trabajo, en la ya citada Mesa 4, que construye un perfil de arrendatarios en Chile: son los inmigrantes pobres con hijos menores de edad, pero también profesionales, de clase media y adultos mayores. En el perfil de los beneficiarios de las políticas descritas – como la de Tlajomulco en México, Santiago de Chile o Belo Horizonte en Brasil – más allá de las personas en situación de calle aparecen los migrantes/inmigrantes, las víctimas de violencia doméstica/de género, los jefes de familia monoparentales con hijos – generalmente con jefaturas femeninas, ya que los hombres tienden a emparejarse nuevamente – y adultos mayores. También para los que se encuentran en una situación transitoria a la espera de un vivienda definitiva, frecuentemente asociada a la idea de la casa propia, como es descrito en las experiencias de Santiago de Chile, o en São Paulo y Belo Horizonte.

Irónicamente, si el arriendo está pensado para una diversidad de grupos sociales considerados como los más vulnerables, también es usado para viabilizar procesos de desalojo que frecuentemente inciden sobre estos mismos grupos. Trabajos sobre São Paulo y Belo Horizonte, dan a conocer modalidades de arriendo previsorio, que apuntan a esa relación intrínseca con los procesos de desalojo promovidos por obras y políticas públicas, incluso de vivienda. Lisandra Mara Silva, Gustavo Sapori Avelar y Flaviano Luiz Milagres Araujo, representantes de la Urbel de Belo Belo Horizonte, trajeron en su presentación, en la Mesa 3, las modalidades de arriendo que entregan abrigo temporário a familias removidas en función de la obra pública – sirviendo como soporte incluso de la propia Urbel, ¡que realiza la politica habitacional! –  víctimas de calamidades públicas, población en situación de calle y mujeres en situación de violencia (incluido en 2019, pero aún no normado), entre otros criterios. Tales Fontana, también em la  Mesa 3, presentó el boom del Auxílio de Aluguel en São Paulo –desde su origen en el año 2013 y apogeo, en 2016, con casi 31 mil familias – como asociados a una fuerte ola de desalojos promovidos por los programas de urbanización de la Municipalidad (Prefeitura), sin previsión social correspondiente, promoviendo un desequilibrio entre desalojos y reasentamientos. Trajo datos concretos: 76% de los casos entraron entre 2010 y 2015, y 82,8% de los beneficiarios vienen de la urbanización de las favelas. 

Los gobiernos también han sido presionados por el poder jurídico y han buscado regular o intermediar en las relaciones entre propietarios y arrendatarios. La mesa que trató de la creciente judialización de las relaciones de arriendo – de los precios abusivos cobrados a los procesos de deshaucio y desalojos por falta de pago – mostró que estas experiencias fueron actualizadas y ajustadas en este contexto de pandemia de Covid-19, pero que los gobiernos aún no toman medidas que involucren en control de los precios del arriendo. 

La regulación de los precios de arriendo casi no apareció. Estamos en medio de la pandemia de Covid-19, ¿no sería este un momento clave para controlar precios y, en vez de garantizar las rentabilidades inmobiliarias, garantizar la permanencia de las personas en sus casas?

Sólo la propuesta de arriendo en Belo Horizonte – presentada por los representantes de la Urbel de Belo Horizonte ya citados – mostró una intención clara de controlar el mercado de arriendo de los inmuebles privados que componen el banco de inmuebles, que aún es pequeño. Fue estipulado el control del valor máximo de arriendo – para evitar la inflación del valor de los inmuebles a ser introducidos en el programa. No es cualquier inmueble el que entra en el banco, hay un sistema de puntuación según criterios de evaluación de la inclusión, o no, de los inmuebles.

La inflación de los precios promovidos por los vouchers, subsidios y otros formatos de pago público de arriendo fueron comentarios presentes en varias mesas. Los valores pagados por los propietarios/mercado inmobiliario, generalmente exigen co-pagos por parte de las familias, y a su vez generan un aumento de los precios de los arriendos. Los gobiernos, intentan mantener la rentabilidad de los propietarios. Hasta la propuesta de la inmobiliaria social de Tlajomulco de Zúñiga, en México (Mesa 4), quienes pagan a los propietarios el valor de mercado y de forma conciente, refleja que están alimentando el “patrimonialismo” y las “inversiones de inmuebles”, que son desafíos futuros a ser enfrentados por la gestión pública.

El volumen, la diversidad y la riqueza que fue presentada señaliza que: si América Latina no tiene una trayectoria de políticas de arriendo, ¡hay un laboratorio en curso! Invitamos a todos a asistir las presentaciones disponibles en vídeo en Youtube.

* Profesora de la FAU-USP y coordinadora del LabCidade.