Por Raquel Rolnik, originalmente publicado na coluna Cidade para Todos, na Rádio USP.
Está em andamento a discussão de uma revisão da Operação Urbana Água Branca, uma operação que já vem há décadas sendo implementada. A alteração na lei, que se fundamenta na revisão dos valores de títulos, levanta uma discussão sobre o funcionamento dos instrumentos urbanísticos que articulam o Estado e o mercado imobiliário. Vamos ao caso.
Uma operação urbana é um projeto para transformar uma região por meio de instrumentos urbanísticos, com abertura de vias, implementação de praças e outras intervenções, implementadas com recursos da iniciativa privada. Esse dinheiro da iniciativa privada vem da venda de CEPAC. O que que é o CEPAC? É um Certificado de Potencial Construtivo. Na cidade de São Paulo, desde o Plano Diretor de 2014, todos os terrenos – a não ser aqueles de preservação ambiental e cultural – têm o direito de construir uma área equivalente à área do terreno. Porém, a área construída pode chegar até 2, até 3, até 4 vezes a área do terreno, que é o máximo, caso seja uma região que tem potencial para receber mais construções. Mas, para chegar até esse potencial máximo, é preciso comprar esse direito de construir da prefeitura. Essa verba que o poder público arrecada com a venda dos CEPACs vai para um fundo que distribui investimentos pela cidade toda.
Nas operações urbanas é diferente. Em vez de cada empreendimento ir lá na Prefeitura e comprar esse direito de construir, a Prefeitura faz um leilão de certificados e, quem arrematá-los, vai poder converter o potencial construtivo em metros quadrados de construção para empreender naquela região. Então, sempre tem uma lei que define quais serão as obras, qual será o custo delas e, consequentemente, qual será o preço do CEPAC nessa negociação.
O que está acontecendo na Água Branca hoje? Já foram vendidos os CEPACs, tem quase setecentos milhões em caixa, que são suficientes para começar a fazer algumas obras. Estão previstas uma ponte, unidades de Habitação de Interesse Social, implantação de calçadas, dentre outras intervenções urbanísticas. A Prefeitura e Câmara estão propondo mudar o preço do CEPAC, o que implicaria em revisar tudo o que vai ser feito lá, repensar todas as obras, repriorizar tudo isso. A justificativa que a Prefeitura está dando é que o CEPAC está muito caro e que ele deve ser mais barato para poder viabilizar mais vendas de certificados.
Mas, se tem dinheiro em caixa, qual é a justificativa então dessa revisão do projeto? De certo, o mercado imobiliário teve uma baixa grande no Brasil inteiro, em São Paulo também. Isso teve a ver com a crise, mas o mercado imobiliário está retomando aos poucos seu desempenho, o que faz com que não tenha sentido fazer essa grande revisão neste momento.
O que está aparecendo no território: para quem conhece essa região e passa por lá, dá para ver que apareceram vários novos empreendimentos, de edifícios altos. Então, me parece que os empreendedores que já tinham terras ou mesmo que já compraram o CEPAC e guardaram – porque nem todos os CEPACs já foram vendidos já foram usados – estão interessados em melhorar sua capacidade de produzir na região com os CEPACs que têm.
Isso pra dizer: vão acontecer duas audiências públicas para que esse projeto seja discutido antes de ir à votação na Câmara. A primeira audiência pública vai ser na quinta-feira, dia 13/12/18, no Tendal da Lapa. É importante que todos os interessados, os moradores da região e os que acompanham os temas urbanísticos possam participar dessas audiências para também colocar essas questões e para cobrar que a Prefeitura e a Câmera tenham respostas para elas.
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