Foto: Andrés Ampudia


Paula Freire Santoro*

En septiembre, el LabCidade FAUUSP, con apoyo de COES (Centro de Estudios de Conflicto y Cohesión Social) y del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales (PUC), de Chile, y de la Pro Rectoría de Investigación de la USP, organizó el “Seminario Internacional Vivienda en Arriendo en América Latina: Estado, finanzas y mercados populares”, cuyos videos se encuentran disponibles en Youtube.

Como ya fue abordado en un post anterior, varios de los trabajos que observaron las políticas de arriendo, se concentraron en dos aspectos de estudios más comunes – uno que trata de los programas de arriendo y otro sobre el arriendo temporal provisorio, cuyas experiencias en São Paulo y Belo Horizonte aparecieron en el debate – que muestran una variedad de diseños y enlaces con políticas como las dirigidas al uso de inmuebles vacíos o deshabitados (en la Mesa 4 o Mesa 5), o de recalificación de barrios centrales y la recuperación de edificios históricos (Mesa 1), o como una etapa intermediaria en las políticas de compra y venta de vivienda.

Mirando el cuadro presentado, llamó la atención el número de trabajos que analizó el papel de los técnicos que hacen la gestión de la política pública en la propuesta, esto es, concepción, diseño, gestión e implementación de diversos programas de arriendo social. Dos de estos trabajos presentaron a los técnicos y el poder público como un agente activo en el proceso de arriendo, incluso a través del diseño de “inmobiliarias sociales”, donde el poder público encuentra el inmueble, hace la gestión del arriendo, indica las familias beneficiadas y disminuye los riesgos de los propietarios, estimulando para que integren al banco de inmuebles sus propiedades.

Las decisiones de los técnicos crearon repertorios para la implementación de política pública (acciones discrecionales), y los trabajos presentados muestran que inclusive existe un cierto activismo de los mismos en torno de las políticas de arriendo, que aparecen pautadas por los técnicos, más que por una reivindicación de los propios movimientos sociales por la vivienda. Las acciones de los técnicos estudiadas construirían regulación, procedimientos y formas de gestión, para el proceso de implementación de políticas de arriendo.

Entre ellos, se encuentran el caso descrito del programa de arriendo de la Cohab de São Paulo, o incluso de una participación activa y propositiva de los técnicos de Urbel organizados en un Colectivo en Belo Horizonte, o incluso en la estructuración de una “inmobiliaria social” pública en una ciudad de México – en la concepción, regulación y gestión de los programas, señalando el desinterés de los movimientos sociales y productores de las nuevas unidades habitacionales por estas políticas, al mismo tiempo que mostraban las potencialidades de las mismas, incluso siendo aún muy puntuales e iniciales, para solucionar los desafíos de ofrecer vivienda para los más vulnerables, aprovechándose de los inmuebles ya existentes en el mercado.

Entre estos trabajos está el de Lucas Meirelles Toledo Ramos Batista y Vitor Estrada de Oliveira (FGV SP), presentado en la Mesa 3, que cambió el enfoque de observación de la política de arriendo en São Paulo – usualmente dirigida a los desafíos de crecer en escala en una experiencia tildada como “piloto” por tener sólo 7 inmuebles de arriendo (cerca de 900 unidades habitacionales) – al colocar el foco en las prácticas de los técnicos de la Compañía Metropolitana de Vivienda de São Paulo  (Cohab-SP, por sus siglas en portugués). 

A partir de la experiencia de uno de ellos en la gestión pública y de entrevistas y otras formas de registro, observaron la fase de implementación de la política. Mostraron que los técnicos ayudaron a encontrar formas de renegociación para las deudas previstas en contrato, evitando que el beneficiario perdiera sus beneficios por no pago (lo que exigiría posteriormente, una reintegración de posesión generalmente larga y costosa para Cohab) y garantizando su permanencia. Privilegiando pequeñas reformas – más rápidas y fáciles, menos estructurales y costosas que exigirían recursos y licitaciones de contrataciones complejas, de por ejemplo, reparar el tejado u otras cuestiones estructurales  – o la realización de acciones de manutención condominial menores a través de una “vaquita” con los recursos de los propios moradores, evitando así procesos de licitación tardados. Fueron las acciones que están en las manos de los técnicos de media escala, discrecionales, necesarias para que la política continúe siendo implementada, que terminó por crear procedimientos y ajustar al diseño del Programa y permitiendo así su implementación.

La experiencia de arriendo en Belo Horizonte fue presentada por Marina Sanders Paolinelli, Luís Tôrres Barros y Lisandra Mara Silva a partir de la perspectiva del Coletivo Habite a Política, también en la Mesa 3, en más un trabajo que observó la influencia de los técnicos en la construcción de propuestas de regulación de un programa de arriendo. El Colectivo reconoció que los movimientos por la vivienda no pautaban la política de arriendo y sí el de la casa propia; buscó huir de las políticas que tenían como objeto sólo estimular la producción inmobiliaria de nuevas unidades, incluso si fuese para el arriendo, sugiriendo una propuesta de arriendo social que envolviera inmuebles públicos, privados y de organizaciones de la sociedad civil, aprovechando el parque inmobiliario disponible. También buscó criticar los beneficios temporales precarios actualmente en curso, al buscar la seguridad y la permanencia en la oferta de arriendo. El Colectivo partió de una movilización de técnicos militantes que realizan huelgas, organizan seminarios, generan propuestas a los candidatos y, al ser parte del Consejo Municipal de la Vivienda, proponen un Programa de Arriendo Social en una resolución que posteriormente será un Decreto de Arriendo Social (Decreto n. 17.150/2019).

Para la propuesta, se preocuparon con la capacidad institucional, consideraron las restricciones presupuestarias – en 2019 menos del 1% del presupuesto municipal fue destinado a la vivienda -, realizaron discusiones con movimientos sociales, definiendo que el público beneficiado debería ser el de mayor vulnerabilidad. Propusieron aprovechar los inmuebles vacíos y las dinámicas de arriendo que ya existían en la ciudad. Así, concibieron un modelo que funcionaría a partir de una especie de “inmobiliaria pública”, con inmuebles indicados por arrendatarios o llamados públicos, con valores tabulados en evaluaciones técnicas de viviendas (o sea, los valores serían determinados por el poder público), que posibilitaría diferentes características de los inmuebles – como tamaño, localización –  aproximándose a la diversidad de los formatos de las familias a ser beneficiadas y de los deseos de localización y de posibilidad de cambio de dirección. Aunque no tengan organizaciones de la sociedad civil involucradas en la provisión habitacional, pensaron que estas podrían ser propietarias y/o gestoras, inspiradas por ejemplo en el modelo del Fondo FICA en  São Paulo. El programa está en una etapa inicial, focalizado en una modalidad privada, con un número bajo de familias atendidas y con un tope de pago de arriendo basado en el límite del “subsidio al arrendatario” de 500 reales. 

Otro trabajo que muestra la acción del poder público fue presentado por Andrés Ampudia en la Mesa 4, sobre arriendo social en inmuebles privados pero gestionados por la Municipalidad de la ciudad de Tlajomulco de Zúñiga en México, municipio periférico del Área Metropolitana de Guadalajara. Este caso se inscribe en un grupo de trabajos presentados que posicionan el arriendo como una opción de uso de inmuebles vacíos o deshabitados fruto de grandes políticas públicas de producción masiva de nuevas viviendas, como es el caso de  Tlajomulco de Zúñiga en México (en la Mesa 4), o de arrendar sobre inmuebles producidos en el ámbito del Programa Mi Casa Mi Vida (Programa Minha Casa Minha Vida) en Natal en Río Grande del Norte (presentado por Beatriz Medeiros Fontenele y Carina Chaves, en la  Mesa 5 ).

Diferentemente del proceso de compra de inmuebles vacíos o subutilizados que se dio en Europa y en Estados Unidos después de la crisis de 2008 por propietarios corporativos, como ya fue comentado en un post anterior, esta ciudad en México creó una “inmobiliaria social municipal”, con el poder público como mediador entre quien arrienda y quien necesita de una vivienda. En este caso, la rentabilidad deseada de la vivienda como negocio se mantiene, con seguridad y disminución de riesgos para los propietarios.  

Andrés Ampudia contó inicialmente que México es conocido por los programas de producción de nuevas unidades masivamente, similar al modelo de la política de vivienda chilena o brasileña (como el Programa Minha Casa Minha Vida) y Tlajomulco fue el municipio que recibió más recursos para la compra de nuevas viviendas, cerca de 200 mil financiamientos a la vivienda (para dimensionar, se realizaron más habitaciones en Tlajomulco que en 20 estados de México). Entre 2000 y 2016 el parque habitacional del municipio creció cerca de 675%, pasando de 25 mil viviendas en el año 2000, a 198 mil en el año 2016. Este crecimiento exponencial ultra pasó la capacidad administrativa y de gestión pública, y la cantidad de viviendas deshabitadas en el país creció mucho (la ciudad de Tlajomulco queda en 3er lugar entre las que poseen más inmuebles deshabitados).

Vieron esto como una oportunidad y estructuraron la gestión pública, creando un programa de arriendo social sobre inmuebles privados a través de una inmobiliaria social municipal. Crearon el Instituto para el Mejoramiento del Hábitat de Tlajomulco en 2019, un organismo público descentralizado para operar políticas públicas y sociales. Estudiaron las características de las viviendas deshabitadas, y descubrieron varias en buen estado y ya pagadas o con créditos vigentes (entre otras que estaban en proceso de recuperación o abandonadas), que no estaban en el mercado para uso. Identificaron varios tipos de propietarios, algunos de los cuales no estaban interesados en vivir en la vivienda que habían adquirido – que él llama de “patrimonialista” (adquiriendo propiedades para ampliar su patrimonio familiar, por ejemplo) o “inversor”. Al preguntarles por qué no arrendaban sus casas, algunos argumentaban que la experiencia de arrendar envolvía el incumplimiento de los pagos, la dificultad de sacar a los arrendatarios que no pagaban, la desconfianza hacia los arrendatarios, y que querían seguridad. Así nació el programa “Renta tu casa”, que proveería un arriendo accesible para pagar el costo del arriendo en el mercado de la vivienda adecuada para diferentes perfiles económicos. Fue el primer paso para la creación de una “inmobiliaria social municipal” para que haga la gestión de estos arriendos.

El gobierno tienen un papel activo, se considera un “mediador” entre propietarios y beneficiarios: paga el valor del arriendo al propietario, por seis meses renovables por otros seis más; ayuda en el mantenimiento de los inmuebles y en el cumplimiento del pago de los tributos por los propietarios de los inmuebles que fueron seleccionados por el gobierno por estar en buenas condiciones. Los arrendatarios pagan el consumo de la energía. Comenzaron por lo menos favorecidos como beneficiarios. En un año ya tenían 70 casas arrendadas y tienen en lista de espera 360 familias, pues la selección de los inmuebles y la negociación con los propietarios ha sido demorosa. El desafío también se ha vinculado a la necesidad de habilitar algunos inmuebles.

Consciente que el programa se enfoca en inmuebles para la “inversión” o “patrimonialistas”, invierten en un proceso de negociación con los propietarios para la definición de las condiciones de arriendo, inclusive del valor a ser pagado, como comenta Andrés Ampudia dejando que el precio alcance valores de mercado, manteniendo así la rentabilidad.

Si estas experiencias parecen avanzar mucho en el diseño de un papel activo de los técnicos y de los gobiernos en la construcción y gestión de un parque inmobiliario para el arriendo, la inflación de los precios – que ciertamente vendrá promovida por los vouchers, subsidios y otros formatos de pago público de arriendo presentados en el seminario – puede venir también a limitar el número de inmuebles arrendados y, por tanto, la política. Uno de los desafíos futuros de la gestión pública, por tanto, será no estar sometida a las lógicas de rentabilidad del mercado inmobiliario, buscando interferir de forma de determinar precios o regular el arriendo – estableciendo un valor con un tope máximo, por ejemplo – y limitar precios abusivos para que, de forma consciente, no alimente el “patrimonialismo” y las “inversiones en inmuebles”.

*Profesora de la FAU-USP y coordinadora del LabCidade.