Remoções por dívida condominial: risco de endividamento e leilões no maior empreendimento MCMV de SP

Dívidas condominiais ameaçam e removem centenas de moradores do Residencial Espanha, maior empreendimento habitacional do MCMV da cidade de São Paulo.

Por Ana Luiza Vieira Gonçalves, Vitor Inglez de Souza
[em parceria com Wesley Silvestre Rosa e Johann da Silva Almeida]

Como demonstramos em texto anterior sobre a financeirização da política habitacional municipal, o risco de perda da moradia em razão de endividamento é uma consequência inevitável das políticas habitacionais baseadas na aquisição da propriedade privada, através de subsídios públicos às famílias que compõem o déficit habitacional, para compra de um imóvel próprio em longos financiamentos, com parcelas, juros e correção monetária. Demonstramos como este antigo problema – uma contradição da política pública que, ao mesmo tempo em que reassenta, buscando diminuir o déficit, endivida e eventualmente remove – agravou-se dramaticamente para as famílias mutuárias da COHAB-SP a partir de 2016, quando a dívida dessas famílias passou a ser gerida segundo a lógica e os dispositivos das finanças e do mercado privado de crédito, com a entrada em cena da Companhia São Paulo de Desenvolvimento e Mobilização de Ativos (SPDA) e de um Fundo de Investimento por ela estruturado.

O que o caso do Residencial Espanha, que relatamos a seguir em parceria com ativistas em defesa do Parque dos Búfalos, acrescenta a esta discussão é que, mesmo nas situações em que não há o pagamento de prestações – em que o imóvel é inteiramente subsidiado e disponibilizado gratuitamente ao beneficiário – as remoções por endividamento persistem como um risco grave: dessa vez, em razão das despesas com condomínio. 

Caso Residencial Espanha, Parque dos Búfalos e Jd. Apurá

O Residencial Espanha é um empreendimento habitacional localizado no Jardim Apurá, Zona Sul de São Paulo, uma península na represa Billings com uma única via de acesso, em área velozmente adensada sem infraestruturas mínimas e equipamentos públicos. Trata-se de 193 prédios erguidos em um ano – praticamente um prédio por dia – totalizando 3.860 unidades habitacionais construídas pela segunda fase do programa Minha Casa, Minha Vida na modalidade Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), para famílias da Faixa 1. 

A construção, de grande impacto, larga escala e impressionante velocidade, ocupou parte do parque dos Búfalos, removeu parcialmente uma favela, e deu-se em meio a diversas críticas e ações judiciais questionando sua adequação ambiental, urbanística e social, considerando-se sobretudo a preservação dos mananciais e a complexidade social do território. Quanto às contradições sociais e políticas, uma que se destaca é o fato de que a gestão municipal anunciou reassentamento no Residencial Espanha a diversos territórios da zona sul sob processos de remoção vinculados ao PAC Mananciais, prometendo mais unidades do que as que de fato estavam em construção e assim frustrando as expectativas de muitas favelas e comunidades que, ao final do processo, não foram contempladas. 

A partir de 2018, as unidades foram gradualmente entregues e as pessoas efetivamente selecionadas para a demanda do residencial Espanha (oriundas de favelas e ocupações removidas da região) receberam os apartamentos, com subsídio integral, sem que tenham de pagar as prestações de financiamentos habitacionais. 

Ocorre que, poucos anos após a entrega do empreendimento, prometido como forma de reassentar estas famílias removidas pelo próprio poder público em sua gestão de áreas ambientalmente sensíveis, mais de um terço das famílias originalmente contempladas já se mudou. Se parte delas o fez pelos problemas urbanísticos próprios ao empreendimento – localização distante e de difícil acesso, poucos comércios, dentre outros elementos que exporemos adiante e que incentivam a venda da posse -, o que chama especialmente a atenção é que outra parte expressiva dessas famílias o fez de maneira forçada, em razão do endividamento.

Mesmo com a gratuidade da moradia – que evitaria o risco de inadimplemento das prestações do financiamento -, é a taxa de condomínio, de R$230 mensais, que tem ameaçado a permanência de parte substancial dos moradores. Nestes poucos anos após a entrega das unidades, uma parte significativa dos apartamentos transferidos a terceiros já não são ocupados pelos moradores que foram contemplados originalmente pela política pública em razão de encargos financeiros que não conseguiram suportar. Tais beneficiários originais endividados tiveram seus imóveis levados a leilão e foram removidos ou anteciparam-se a este desfecho vendendo a posse a outras pessoas quando não conseguiam mais pagar as dívidas do condomínio e as contas de água e luz.

Mais de dez por cento do total das unidades é objeto de processos judiciais de execução de dívidas condominiais – número subdimensionado do fenômeno, tendo-se em vista que nele não estão computados todos os demais processos desta natureza já encerrados, tampouco os casos das pessoas que não deixaram chegar ao processo, vendendo a unidade antes que a dívida fosse judicializada pelo condomínio. 

De acordo com relatos dos moradores, dois meses de inadimplência da taxa condominial são o bastante para a primeira notificação judicial ser emitida. Persistindo o não pagamento, o imóvel pode ser posto no processo de execução da dívida como garantia, e, assim, levado a leilão pelo condomínio credor, onde qualquer pessoa – física ou jurídica, buscando uma moradia para si ou um investimento imobiliário – pode comprar e saldar a dívida, apossando-se do bem e removendo seu morador. Este novo proprietário pode não ter o mesmo perfil socioeconômico do original, não precisando se enquadrar nas regras do programa habitacional ou da COHAB. 

Note-se que os condomínios, uma vez entregues os empreendimentos, são pessoas jurídicas próprias, de natureza privada, que passam a comportar-se como credores, cobrando as dívidas dos condôminos inadimplentes, gerindo os caixas dos condomínios, contratando empresas para prestação de serviços de administração, assessoria jurídica, etc. Ademais, serviços de manutenção dos prédios, reformas e melhorias podem ser decididos pela gestão do condomínio, forçando para cima o custo da taxa condominial, muitas vezes em desacordo com a realidade econômica dos moradores. Ainda que a manutenção dos prédios e das áreas comuns seja evidentemente necessária, e de responsabilidade dos gestores dos condomínios, o modelo de política pública que atribui seus custos inteiramente às famílias moradoras, segundo as regras privadas da gestão condominial, redunda em um ônus financeiro incompatível com sua realidade econômica. Lançado às regras de mercado após a entrega dos conjuntos, sem subsídios ou outras formas de apoio do poder público, a tendência é que a indispensável manutenção e gestão dos prédios endivide e pressione um número crescente de famílias. É o que demonstram os dados.

Os imóveis executados como garantia das dívidas são lançados normalmente no mercado privado e, à medida que seu número cresce, fomentam e expandem o mercado de compra, venda, aluguel e aquisição em leilões das quase 4 mil unidades do Espanha, que já existe em razão de outros fatores, como o desejo de mudar-se, muitas vezes incentivado pelos problemas urbanísticos do empreendimento.

Volume de processos judiciais por dívidas condominiais

Um dos moradores com quem conversamos, que conseguiu negociar sua dívida e se manter em casa, relatou que, com multas e juros, após 5 meses de inadimplência a dívida somava um valor de R$5 mil. Esse caso é simbólico da crescente de unidades que vão a leilão. Levantamento realizado pelas lideranças junto a fontes judiciais revela um volume expressivo de ações envolvendo os diversos condomínios do residencial:

• Ceuta (CNPJ: 33.192.711/0001-64) | 43 processos
• Teruel (CNPJ: 34.386.897/0001-55) | 38 processos
• Barcelona (CNPJ: 31.487.255/0001-54) | 38 processos
• Salamanca (CNPJ: 36.014.366/0001-67) | 37 processos
• Ávila (CNPJ: 31.486.893/0001-50) | 37 processos
• Pamplona (CNPJ: 32.404.361/0001-90) | 33 processos
• Leão (CNPJ: 33.299.189/0001-14) | 23 processos
• Madrid (CNPJ: 33.459.000/0001-03) | 24 processos
• Valverde (CNPJ: 34.934.318/0001-61) | 16 processos
• Vitória (CNPJ: 33.402.146/0001-12) | 14 processos
• Bilbao (CNPJ: 32.767.467/0001-58) | 14 processos
• Ibiza (CNPJ: 33.459.125/0001-33) | 8 processos
• Melilla (CNPJ: 33.402.141/0001-90) | 6 processos
• Valencia (CNPJ: 33.850.201/0001-37) | 5 processos

Ao todo, 336 processos judiciais decorrem de dívidas condominiais no empreendimento, forçando imóveis a leilão. O condomínio Salamanca chama atenção pelo alto número de processos, uma vez que foi o último prédio a ser entregue, por abrigar os trabalhadores que participaram da construção  do empreendimento. 

Limitações de mobilidade e falta de infra-estrutura na região

Para além desta generalização do endividamento e das remoções por parte dos condomínios, a falência da política habitacional se faz evidente também na própria construção do empreendimento. Apesar de boas unidades habitacionais e de alguns dos condomínios com melhor gestão conseguirem manter os espaços comuns em boas condições de conservação, a totalidade do residencial Espanha nos alerta sobre a necessidade de pensar a dimensão da urbanidade dos empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida. O residencial Espanha carece de estabelecimentos comerciais para atender aos mais de 7.000 moradores, cuja demanda se materializa na presença de food-trucks que ocupam as já parcas vagas de estacionamento nas ruas, com toda sorte de comércios. 

A questão da mobilidade também foi elemento destacado pelos moradores do empreendimento: são poucas as opções de transporte público disponíveis para chegar ao Jardim Apurá e com um tempo de deslocamento muito grande: a estação de trem mais próxima é a Estação Autódromo, linha Esmeralda. Para chegar até a estação é necessário pegar dois ônibus, com tempo estimado de 50 minutos a 1 hora, mesmo tempo necessário para chegar até o Terminal Jabaquara. O automóvel particular, no entanto, não é uma opção para todos os moradores, não só pelos custos de aquisição e manutenção, mas porque, em cada um dos condomínios, o número de vagas de estacionamento corresponde a um terço das unidades habitacionais.

Desta maneira, o caso do Residencial Espanha demonstra como a inadimplência e o endividamento são uma consequência da política habitacional baseada na propriedade privada, independente do formato. Mesmo sem o pagamento de prestação, a entrega das unidades habitacionais como propriedade individual e a gestão dos condomínios a pessoas jurídicas privadas – credoras de taxas condominiais e contratantes de serviços diversos – resulta em endividamento generalizado, remoções ou saídas forçadas por pessoas cuja realidade econômica, social e cultural não se compatibiliza com este formato. Uma vez removidas ou forçadas a saírem de suas casas, vendendo-as a terceiros, antecipando-se ao leilão, as pessoas beneficiárias da política pública jamais poderão ser atendidas novamente caso voltem a outras favelas e ocupações da região, recompondo o déficit habitacional que a construção do empreendimento pretendia combater. E as unidades por elas deixadas integram um mercado crescente, cujos novos moradores não necessariamente se enquadram nos critérios da política habitacional, podem eventualmente nem compor o déficit habitacional e pressionar para cima o valor da taxa condominial. 

Assim, alguns anos após a entrega do maior empreendimento do MCMV de São Paulo, evidenciam-se as contradições desse modelo de política pública habitacional, cujos efeitos mais duradouros parecem ser um novo ciclo de remoções (dessa vez por endividamento, para pessoas que já haviam passado por remoções anteriores, promovidas pelo próprio poder público no PAC Mananciais) e a formação de mercados com compra, venda, leilões e exploração de aluguel das unidades produzidas pelo fundo público.