Por que o aluguel de Fake HIS não é aluguel social?

Por Paula Freire Santoro, Débora Ungaretti, Felipe Ursini, Gabriela Prado Filipe

Há algumas semanas, o aluguel virou tema da Comissão Parlamentar de Inquérito das Habitações de Interesse Social (CPI das HIS) na Câmara de São Paulo, que investiga irregularidades na produção e comercialização de habitações de interesse social por entidades e empresas que desenvolvem empreendimentos no Município de São Paulo. Milton Goldfarb, representante da One Innovation, primeira empresa a realmente depor na CPI, afirmou que a destinação por proprietários investidores das unidades habitacionais para aluguel para famílias com renda de R$ 8 mil a R$ 9 mil estaria respeitando a finalidade prevista na regulação urbanística municipal e atendendo aos objetivos da política habitacional de diminuição do déficit habitacional. E, infelizmente, a renda de até R$ 9 mil está dentro da faixa de renda prevista na regulação, que estabelece que a tipologia de HIS estaria destinada a famílias de até 6 salários mínimos. Mas a questão é mais complexa, explicamos a seguir.

Nestes últimos meses temos acompanhado e participado da CPI das HIS, denunciando a expansão da produção imobiliária do que apelidamos de “Fake HIS”.  Fake HIS se refere à produção de moradias que, embora tenham um valor máximo da unidade para a compra (até R$ 350 mil/unidade), são minúsculas (até 35 m2  no máximo e caras (com preço/m2 maior que R$ 10 mil). Ou seja, são inacessíveis para os mais pobres, que não conseguem comprovar renda, acessar o financiamento (que envolve grandes pagamentos na entrada ou entrega das chaves, ou mesmo fiador), ou cujas famílias não cabem em unidades tão pequenas. Muitas vezes foram construídas em empreendimentos que utilizaram incentivos urbanísticos e habitacionais públicos por se enquadrarem como HIS ou por estarem próximos de eixos de mobilidade de alta e média capacidade (especialmente próximos de metrôs). As unidades deveriam, então, ter sido destinadas às famílias que mais precisam de moradia, mas têm sido adquiridas por investidores que as alugam para inquilinos com rendas mais altas, inclusive em locação de curta duração.

É o caso da One Innovation: a empresa foi chamada à CPI por ter vendido unidades habitacionais de empreendimentos construídos com subsídios de HIS para famílias com rendas mais altas e investidores, e não para beneficiários finais da política habitacional.

Já tínhamos denunciado o problema da habitação de interesse social ter muitos incentivos urbanísticos: são mais de 16 incentivos públicos (ver estudo aqui)! Estes incentivos correspondem a renúncia, por parte do poder público municipal, da exigência de pagamento de outorga onerosa do direito de construir para licenciar empreendimentos imobiliários. E estão associados a tipologias de “habitação de interesse social” associadas à faixas de renda altas: a tipologia “HIS 1” atenderia à famílias com rendas entre 0 e 3 salários mínimos (s.m.); e a “HIS 2” de 3 a 6 s.m.. Então, hoje, pela regulação, habitação de interesse social seria destinada para famílias com renda até 6 salários mínimos. Façamos as contas: 6 x R$ 1.518,00 (valor do salário mínimo) = R$ 9.108. Então, quando, na última terça, o representante da One Innovation afirmou que as unidades produzidas por sua empresa e destinadas às famílias com renda de R$8 mil ou R$9 mil (se é que estão mesmo sendo destinadas, não temos como saber) são habitação social e ele de fato está amparado pela regulação! Beneficiando não só investidores, que compram a preços subsidiados e lucram com o aluguel, mas também pessoas de faixas de renda que podem acessar moradia pelo mercado, sem necessidade de  subsídio público.

O argumento de que a destinação de unidades para faixa de renda de 6 salários mínimos contribui para a diminuição do déficit habitacional aparentemente se relaciona com dados atualizados da Fundação João Pinheiro de 2023,que apontam que, na cidade de São Paulo, 75% do déficit habitacional é representado pelo ônus excessivo com o aluguel (FJP, 2023). No entanto, ignora a composição deste déficit por faixas de renda: 23,49% do déficit total da cidade se concentra nas faixas de 0 a 1 salários mínimos (s.m.), 46,67% nas faixas de 1 a 2 s. m. e 16,97% nas faixas de 2 a 3 s.m. (Ibidem). Evidentemente, os subsídios e incentivos públicos devem ser direcionados às pessoas que estão nessas faixas de renda, e que juntas representam 87,13% do déficit!

E esta não é uma realidade particular da cidade de São Paulo, mas verificável em todas as regiões do país, como vemos no Gráfico 1 a seguir.

Fonte: Dados básicos do Instituto de Geografia e Estatística (2024); CadÚnico (2023). Elaboração Fundação João Pinheiro, 2023

Vereadores paulistanos têm reconhecido o absurdo de uma regulação que destina incentivos públicos para imóveis destinados à famílias de classe média, que poderia acessar a moradia sem esses incentivos. Mas rever esta regulação não basta, como argumentamos na própria CPI. Ou seja, não basta reduzir o valor das faixas de renda da tipologia de HIS para apenas 0 a 3 s.m. que a destinação das unidades para quem necessita estará resolvida. É, antes, a própria lógica da política urbana e habitacional baseada em incentivos ao mercado imobiliário através da renúncia da arrecadação com outorga dos direitos de construir, essa “linguagem do planejamento” baseada em direitos de construir como moeda, que tem sido constantemente apropriada pelo mercado e precisa ser revista.

Outra armadilha do depoimento de Milton Goldfarb está em considerar uma política de aluguel (falsamente) social como resposta à ocupação das Fake HIS. Ele menciona experiências internacionais, como a de Nova York, mas ignora que em São Paulo existe um Programa de Locação Social, que atualmente tem 7 empreendimentos públicos com 937 unidades habitacionais, voltado para famílias com renda de 0 a 3 salários mínimos, e que está sofrendo um processo de retração. Certamente essa política, voltada para quem precisa, deveria estar recebendo investimentos públicos, sendo aperfeiçoada e ampliada.
Caso a locação social seja seriamente considerada como uma resposta do poder público à produção de Fake HIS, será preciso repensar toda a lógica de incentivos e de indicação da demanda. Afinal, a demanda real por política pública habitacional necessitará, no mínimo, de subsídios e políticas integralmente públicas para que as famílias que mais precisam acessem as unidades. As famílias que mais precisam são as prioritárias, vulneráveis, idosos, em situação de transição (saídos de situação de rua, abrigo, dos sistemas de acolhimento familiar, da prisão ou da vida independente para a vida assistida), totalmente sem renda ou com renda até 3 salários mínimos, etc. que estão nas “listas” de demanda pública há anos. Estas, para ingressarem nestas unidades, precisariam ser indicadas pelo poder público, que subsidiria ou facilitaria o acesso, não apoiando apenas a construção via incentivos, mas as famílias diretamente. Somente assim teríamos algum enfrentamento ao quadro de necessidades habitacionais mais amplo e urgente.