Relatório da CPI das Fake HIS se recusa a enfrentar a monstruosidade que revelou

Por Carolina Heldt D’Almeida, Raquel Rolnik, Paula Freire Santoro, Gabriela Azzolini

A Comissão Parlamentar de Inquérito das Habitações de Interesse Social (CPI das HIS) foi encerrada a toque de caixa em audiência desta terça 19/05, na Câmara de São Paulo, apresentando relatório com “um amplo conjunto probatório” sobre como incentivos da política urbana promoveram um boom de construções que deveriam ser habitações de interesse social e não são. No entanto, o relatório não propõe medidas concretas de enfrentamento deste quadro. A CPI termina com “sugestões para que a prefeitura considere caso assim o desejar” medidas para promover uma espécie de anistia onerosa para as empresas, sugere o indiciamento de três empresas e nenhuma palavra sobre o que a cidade faz agora com este imenso estoque “fake”. 

O resultado surpreende pouco: o governo e sua base fizeram de tudo para impedir que a CPI fosse instalada e só foram obrigados a instalá-la por ordem judicial. Controlaram sua presidência, relatoria e maioria na sua composição e encerraram o mais rápido possível, antes do prazo. Os encaminhamentos do relatório, não dão conta de recuperar o passivo – nem em recursos não pagos de outorga estimados em R$ 5 bi, nem em unidades. De forma a blindar ao máximo a prefeitura e reafirmar o modelo que produziu as unidades fake HIS, se concentram basicamente em ajustar procedimentos de registro para os próximos lançamentos, justamente quando, na verdade, este tipo de lançamento já vem arrefecendo na cidade.

Estagnação da produção das Fake HIS

A produção imobiliária está crescendo e a cidade vive desde o início da pandemia uma superprodução de unidades do segmento econômico (valor máximo da unidade igual a R$ 350 mil) (ver Figura 1 abaixo com dados da Embraesp). Foram lançadas cerca de 183 mil unidades no último triênio (2023-2025) e no anterior foram 127 mil (2020-22).

Mas o mercado de unidades minúsculas e caras, bem localizadas – as “fake HIS” – parece mostrar esgotamento. Neste último triênio assistimos a diminuição dos lançamentos da fake HIS (Figura 2 abaixo).  O que chamamos aqui de “fake HIS” são as unidades lançadas do segmento econômico, com valor máximo da unidade de R$ 350 mil, preço por m2 maior que R$ 10 mil, área útil da unidade menor que 35 m2. 

Para o mercado, fazer HIS incentivada minúscula, cara e bem localizada parece arriscado e não está mais interessante, portanto controlar a produção futura destas unidades não parece algo que restringe o mercado, pois este já vem mudando sua estratégia. A CPI deveria se concentrar no passivo já aprovado, lançado e em construção, mas foca suas medidas em empreendimentos futuros.

Fonte: Embraesp, nos anos. Elaboração: Azzolini, 2026.

Direito ao negócio x direito à moradia

Nem tudo que foi incentivado pela regulação urbana seria uma unidade fake HIS nos moldes da tipologia que mapeamos, mas grande parte das unidades incentivadas bem localizadas, pequenas e caras, do segmento econômico, são as que têm sido utilizadas como negócio, para o aluguel, geralmente temporário. 

Esta expectativa de renda com o aluguel, aliás, foi recorrentemente pautada nas audiências da Comissão, que se concentrou em garantir o “direito do consumidor” (ou uma espécie de “direito a ter um negócio”) de quem comprou para alugar a preços altos ou via aluguel temporário e plataformas e viu sua renda limitada a um aluguel a preços controlados, mais baixos. 

Já o “direito à moradia” – pautado pelos movimentos nas diversas sessões da CPI e especialmente na sessão de encerramento – foi completamente desconsiderado. Nenhuma unidade foi recuperada para a Prefeitura, e a aposta dos vereadores segue sendo que a Prefeitura tenha um cadastro desta destinação quando quiser fazê-lo (nem prazo para isso foi estabelecido), e o mercado ou os cartórios fiscalizem para quais famílias estão sendo destinadas, algo praticamente impossível de se fazer em mais de 916 empreendimentos e 171 mil unidades, número certamente subestimado apresentado pela CPI. Se até agora não foi feito monitoramento desta destinação pela Prefeitura – lembrando que esta teve tempo, os incentivos foram criados em 2002! – por que apostar nisso? 

Recuperação em reais, mas por que não em unidades?

Outra aposta da CPI é na possibilidade de recuperação, via multas públicas e judicialização, de recursos não recebidos que atingem cerca de R$ 5 bilhões, segundo o relator. Funcionaria como uma espécie de anista, perdoando a irregularidade, desde que os valores de outorga onerosa perdidos sejam recuperados. 

É fundamental recuperar recursos, inclusive talvez este valor deve ser baixo perto do que as construtoras ganharam em metragem construída a mais que foi utilizada com imóveis para famílias de alta renda. Mas como este recurso está sendo arrecadado? Qual será a destinação deste recurso? Ele será utilizado em moradia para quem precisa? Seu uso terá controle social?

E a enorme área consumida na cidade por estes empreendimentos? Será perdida sem qualquer destinação que recupere seu objetivo original? E o enorme parque imobiliário bem localizado? Se as multas forem pagas, as unidades seguem no mercado, muito provavelmente sem destinação para quem precisa de moradia. 

Com essa enorme quantidade de unidades e área construída bem localizada incentivada, não deveriam ter sido pensadas medidas de recuperação deste enorme parque construído de HIS por parte do poder público? Com unidades públicas, a Prefeitura certamente poderia destinar à suas demandas (aberta e fechada), oferecendo moradia à milhares de famílias.

Por fim, a única sugestão objetiva de revisão dos incentivos incorporada ao relatório, assinada pelo presidente da CPI, a proposta legislativa apresentada para a “vedação de empreendimentos enquadrados como HIS-1, HIS-2 e HMP em áreas de elevado valor imobiliário e reconhecida concentração de renda” combina uma dupla perversidade: proíbe a política pública para as famílias de mais baixa renda nas regiões centrais da cidade; e incentiva a produção do modelo dos gigantescos empreendimentos de alta densidade nas áreas periféricas da cidade (como os“Raposão”, “Piritubão”), que vem causando brutais impactos ambientais, de tráfego e demandas de infraestrutura e equipamentos, além de materializar o projeto de exclusão social na cidade de São Paulo.