Política de aluguel não pode ser simplesmente ‘menos pior’

Por Felipe Suzuki Ursini, Amanda Silber Bleich, Luciana Alencar Ximenes, Paula Freire Santoro 

As famílias brasileiras estão alugando mais, o sonho da casa própria está cada vez mais distante. Em São Paulo o mercado imobiliário está aquecido e produzindo imóveis para alugar. Investidores estão adquirindo unidades e colocando no aluguel de curta temporada. E até mesmo os governos vêm formulando políticas de aluguel, em diversas modalidades (auxílio aluguel, locação social, PPPs, etc.) não mais restritas à propostas municipais, mas também estaduais e federais. Em 2024,  segundo a Pesquisa MUNIC do IBGE, mais da metade dos municípios brasileiros (67,71%) afirmou possuir política de aluguel social. 

Essa ebulição mostra que é necessário discutirmos sobre as possibilidades de uma política de aluguel social para São Paulo, e também como pode ser melhorada a política de locação social existente. Há quase um consenso, ao compararmos as políticas de aluguel com a de casa própria, de que ela não pode ser simplesmente ‘menos pior’, tem que ser significativamente melhor. Este é o mote da pesquisa em políticas públicas “Habitação como serviço: insumos para formulação, gestão e implementação de uma política habitacional de aluguel social em São Paulo”, conduzida pelo LabCidade FAUUSP em parceria com a Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB-SP), com financiamento da FAPESP (processo nº 23/10276-5) (para saber mais, clique aqui).

Este debate também está inserido no Projeto “Debates críticos sobre habitação de aluguel” apoiado pela Fundação Rosa Luxemburgo, que tem previsto um seminário para o 2o semestre de 2026.

Primeira oficina

Em 28 de abril realizamos a primeira de uma série de três oficinas que têm como objetivo discutir propostas para uma política de aluguel para a cidade de São Paulo e como ela poderia responder às necessidades habitacionais de sua população.

Nesta primeira oficina, reunimos representantes de movimentos sociais de luta por moradia atuantes em São Paulo e gestores públicos municipais. A próxima oficina, a ser realizada no mês de maio, será voltada a grupos de pesquisa, universidades, assessorias técnicas e demais associações do terceiro setor envolvidas na pauta do direito à moradia. A terceira oficina reunirá quadros atuantes na regulação da política habitacional do município. Como resultado, espera-se que elas dêem insumos para uma proposta de política habitacional de aluguel para São Paulo.

A seguir, contamos um pouco sobre como foram os debates da primeira oficina:

A dinâmica da primeira oficina foi aberta por duas breves apresentações. A primeira expôs o atual quadro de políticas habitacionais da Prefeitura de São Paulo, com destaque para o grande número de unidades habitacionais contratadas no Programa Pode Entrar, cerca de 20 mil unidades apenas no Pode Entrar – Aquisição, grande parte com entregas previstas para 2026. Este Programa prevê em sua regulação que 20% dos recursos deveriam ser utilizados para produção de locação social em imóveis públicos ou carta de crédito (17.638/2021), mas até agora nenhuma unidade teve esta destinação. Os dados apresentados também mostraram que cerca de 29 mil famílias estão no Aluguel Social (número maior do que Pode Entrar), solução temporária, que exige constantes renovações e mantém as pessoas em situação de transitoriedade permanente, pois estas chegam a ficar 7,5 anos no aluguel social. Em menor quantidade, mas talvez o Programa que garante acesso e permanência, está o Locação Social, com 937 unidades, um programa que poderia crescer consideravelmente se os 20% dos recursos do Pode Entrar fossem efetivamente utilizados para esta modalidade. Tendo em vista este panorama, foram levantados os seguintes questionamentos:

• Como utilizar as unidades contratadas e em produção para políticas de aluguel?
• Como ampliar o parque de imóveis do locação social
• Como enfrentar o número enorme de famílias no auxílio aluguel, sem perspectivas de atendimento definitivo e seguro?

Posteriormente, foi apresentado o quadro de necessidades habitacionais de São Paulo, revelando um enorme descompasso entre as necessidades e o histórico de provisão habitacional realizado em várias gestões públicas paulistanas. Só o déficit habitacional de 2023 estimava a necessidade de produção de mais de 392 mil domicílios novos, enquanto a produção de várias gestões recentes fica entre 7 e 15 mil unidades, demandando muitas décadas (ou século!) para suprir. E nesta conta não entra a população encortiçada, em situação de ônus excessivo com o aluguel, em situação de rua, a que vive em diferentes situações de transição, a que não consegue pagar a casa própria… É premente a necessidade de inclusão de novas estratégias na política habitacional, uma vez que o modelo dominante de produção para alienação de unidades concebidas como propriedade privada individual vem se mostrando estruturalmente limitado em sua capacidade de suprir o tamanho e a diversidade do quadro de necessidades habitacionais. Sendo assim, o aluguel poderia pautar novos modelos mais adequados e bem sucedidos?   

Sobre estas questões de fundo, foram apresentadas para debate coletivo três perguntas básicas:

• Quais os problemas/desafios de uma política de aluguel?
• Que públicos ou demandas uma política de aluguel poderia atender?
•  Como esses problemas e necessidades poderiam ser resolvidos por uma política de aluguel?

A discussão coletiva foi então conduzida de forma a revelar questões e extrair consensos a partir das respostas colocadas pelos participantes.

Problemas e desafios

A especulação imobiliária foi um dos temas mais recorrentes quando perguntado aos movimentos sociais sobre os problemas e desafios de uma política de aluguel. Embora exista um parque público de locação social em São Paulo, sua dimensão é ínfima frente à demanda por habitação de interesse social, enquanto o mercado de aluguel privado permanece pouco regulado. O auxílio-aluguel, por sua vez, (de R$ 400 mensais) não é suficiente para cobrir os preços praticados no mercado formal ou informal; ademais, um aumento no valor do benefício poderia ser simplesmente capturado pelos locadores em aumentos de preço em territórios com alta procura. Dessa forma, a renda das famílias frequentemente não é suficiente e muito menos acompanha os aumentos dos aluguéis, gerando ou agravando situações de insegurança habitacional. 

Outro desafio discutido foi o de promover o acesso à moradia via aluguel em uma sociedade profundamente marcada pela “ideologia da casa própria”. A política habitacional brasileira se orientou historicamente pelo paradigma da propriedade privada individual, seja ela autoconstruída (passível de regularização fundiária e melhorias) ou acessada via financiamento imobiliário. Para as famílias, a conquista da casa própria coincide com a de um patrimônio essencial para a garantia da segurança habitacional, inclusive das gerações futuras, e que blinda a renda mensal contra aumentos dos preços de aluguel e decorrentes ameaças de despejo. O imóvel próprio também pode ser reformado e ampliado com vistas a abrigar mais pessoas, cômodos para aluguel e até espaços comerciais e de trabalho. Os valores investidos na aquisição e melhorias da casa própria podem ser rentabilizados via locação e “retornam” em uma eventual venda, enquanto os gastos dos inquilinos são lidos como “perdidos” mensalmente. A propriedade é, portanto, um ativo estratégico por abrir possibilidades tanto de economia nos gastos mensais, na complementação de renda e como herança.

No entanto, as políticas da casa própria têm se demonstrado frágeis quanto à garantia de segurança habitacional para seus beneficiários, podendo, inclusive, reproduzir ou aprofundar as dinâmicas causadoras da insegurança. Critérios e taxas de juros de financiamento estão frequentemente descolados da realidade socioeconômica das famílias, barrando o acesso ao crédito. Quanto à permanência após a compra, o endividamento e a inadimplência – em relação ao financiamento ou à taxas condominiais – colocam os beneficiários em risco de despejo para retomada dos imóveis.

Em relação ao programa vigente de locação social em parque público na cidade de São Paulo, foram apontados problemas relacionados à fiscalização, gestão condominial e manutenção predial. A morosidade e falta de apoio dos órgãos públicos responsáveis para realização de reparos e pequenas intervenções infraestruturais é uma reclamação recorrente dos moradores.  

Foram mencionados os riscos de descontinuidade ou sucateamento de políticas e programas públicos em função de mudanças nas prioridades de agenda pública com a alternância dos governos. No caso da política de locação social vigente, baseada em um parque público sob gestão estatal, o modelo demanda investimentos contínuos para sua manutenção e ampliação, o que a torna particularmente vulnerável às mudanças de gestão e de prioridades governamentais.

Para quem?

Em grande medida, as respostas imaginadas à questão de qual público deveria ser atendido por uma política de aluguel se voltaram ao elencamento de perfis lidos como predispostos à moradia de aluguel – como pessoas idosas e jovens, que tendem a não ter capacidade ou interesse em contrair financiamentos habitacionais de longo prazo – ou em situação de urgência – como mulheres vítimas de violência doméstica, pessoas em situação de rua ou vítimas de remoções e despejos, por exemplo. Este último enfoque alimentou uma discussão acalorada sobre vulnerabilidade e insegurança habitacional, tendo como pressuposto a necessidade de priorização do atendimento habitacional para “aqueles que mais precisam”: quem são os mais vulneráveis entre os vulneráveis? A renda familiar é o critério primordial para essa aferição ou existem outros critérios de igual importância, como raça, gênero, orientação sexual, idade? É possível operacionalizar uma política de aluguel para famílias sem renda, ou é necessário haver um mínimo para se arcar com os custos básicos da moradia? E quanto às pessoas que têm rendas flutuantes e não conseguem comprová-la? E quanto aos recém-desempregados, novas mães (solo), ou pessoas que contraíram doenças graves e incapacitantes: elas não estariam na iminência da vulnerabilidade? 

Houve também um debate sobre a universalização da política: e se a política fosse pensada para ‘todos’? Ou ao menos para ‘todas as trabalhadoras e trabalhadores’, ‘todas as pessoas sem-teto’, ou ‘todas as famílias em situação de ônus excessivo com aluguel’? Estas intervenções alargaram o debate tensionando-o para fronteiras mais ousadas, como: seria possível conceber um equivalente do SUS para a habitação, um Sistema Único Habitacional? 

O contraponto entre abordagens focalizantes e universalistas foi uma das discussões centrais da oficina. Ambas foram consideradas relevantes, na medida em que a habitação é reconhecida como um direito básico a ser garantido universalmente, porém, existem públicos específicos que necessitam de atendimento urgente, devendo ser priorizados. Uma política que se pauta exclusivamente na resolução de emergências e situações de extrema vulnerabilidade, no entanto, pode estar fadada a oferecer soluções rebaixadas uma vez que se destina somente àqueles sem opção e cuja capacidade de mobilização é comprometida pela urgência. Neste sentido, a incorporação da dimensão universalista cumpre um papel importante. A regulação de mercados privados de aluguel apareceu como uma dimensão inerentemente ‘para todos’ da política habitacional e que poderia garantir melhores condições gerais de acesso e permanência sem necessidade de grandes investimentos públicos em provisão.

Como?

Observando a política habitacional como um todo, não apenas a de aluguel, há uma avaliação geral que temos alguma produção de moradia social, mas ela é inadequada (em tamanho, localização, qualidade arquitetônica/urbanística, etc.); ou inacessível para quem não consegue comprovar renda; e insegura diante do endividamento massivo das famílias. Mas será que uma política de aluguel conseguiria prover habitação de melhor qualidade, acessível aos mais pobres e vulneráveis e com garantia de segurança na posse?

Mesmo se a política de aluguel conseguir ser ‘menos pior’ que a de casa própria em relação à inacessibilidade, inadequação e insegurança, para a reflexão dos movimentos e das famílias ainda pesa a questão da construção de patrimônio que se dá através da casa própria – associada a capacidade de acessar serviços básicos, contrair empréstimos e viabilizar uma renda complementar familiar inclusive como plano para aposentadoria.

O debate sobre como uma política de aluguel poderia proporcionar soluções adequadas aos desafios e às demandas levantados foi marcado pela associação negativa do ‘morar de aluguel’ à ‘precariedade habitacional’ e da ‘política de aluguel’ ao ‘auxílio-aluguel’. Esta modalidade é a mais conhecida e disseminada no país, e também a mais precária, o que sinaliza para a necessidade de disseminação de outras modalidades possíveis.

Em relação às políticas de aluguel, e especial de locação social, ainda pesa muito, por exemplo, o risco de descontinuidade ou desinvestimento nas políticas públicas, como percebido em relação ao Programa de Locação Social de São Paulo. 

De modo geral, há uma percepção do aluguel como desvantajoso, inclusive, sugerindo que a utilização do termo ‘aluguel’ como nome da política estaria comprometido com uma forma de acesso à moradia via mercado e com pagamento de rendas imobiliárias aos proprietários, implicando em alta insegurança para os inquilinos. Outros termos, como “serviços habitacionais” foram pouco utilizados, embora tenham aparecido outros modelos de política habitacional voltados à desmercantilização – baseados em formas de propriedade coletiva ou concebendo a moradia como um serviço público (gratuito), por exemplo. 

O aluguel foi compreendido, também, como potencialidades para o aproveitamento de imóveis existentes (públicos, ociosos, em débito, a serem desapropriados ou adquiridos pela Prefeitura – como no caso do Programa Pode Entrar –, ou habitações de interesse social ‘fake’ – como as que estão sendo debatidas atualmente em CPI) e com a integração com a rede de infraestrutura, equipamentos e serviços públicos (de saúde, educação e assistência social, por exemplo).

Ficou claro que a política habitacional que interessa à São Paulo tem de prezar pela segurança habitacional, garantindo não só o acesso à unidades habitacionais de qualidade e bem localizadas, mas também a permanência das famílias contempladas nessas mesmas moradias pelo tempo que for necessário ou desejável. Chamando de aluguel ou não, a moradia tem sempre custos e preços que podem ou não incorporar rendas típicas do mercado imobiliário e da exploração da propriedade privada: a política pública tem o dever de fomentar as composições e arranjos que melhor se adequem ao interesse público. Se, neste entendimento, a provisão habitacional baseada na casa própria adquirida via financiamento imobiliário apresenta limitações e problemas estruturais, de maneira certeira um participante da oficina resumiu a tarefa em questão: uma política de aluguel tem que simplesmente “ser mais vantajosa”.  

É preciso também articulá-la a um horizonte de luta que contemple questões mais amplas – fora do escopo específico e imediato da política habitacional –, como o endividamento das famílias (e o papel da política pública na gestão deste endividamento), a precarização dos serviços públicos e das condições de trabalho e estratégias de garantia de continuidade de políticas públicas como políticas de Estado. Pois é nestas questões (ou na falta de seu endereçamento) que está ancorada a legítima preferência pela casa própria, apesar de seus conhecidos limites. Ainda que uma política de aluguel possa oferecer moradia de melhor qualidade (em tamanho e localização, por exemplo), com melhores condições de acessibilidade (contemplando públicos vulneráveis e de baixíssima renda ou sem renda) e garantindo a permanência de seus beneficiários (diante de situações de inadimplência), ela seria verdadeiramente “mais vantajosa” ou meramente “menos pior”? Fato é que existe um quadro mais geral de inseguranças – aquelas que a casa própria parece resolver, ainda que não o faça para todos.   

Ou seja, nos parece que a política de aluguel não pode ser simplesmente ‘menos pior’; ela tem que ser significativamente melhor. Partindo dessa provocação sugerimos então um passo a mais. Se nos colocamos a tarefa de pensar outros modelos de política habitacional para a cidade, como horizonte de luta, avancemos para além de propostas que sejam apenas “mais vantajosas”. Façamos o debate por uma política capaz de proporcionar soluções adequadas ao universo de problemas e demandas e, para isso, ela precisa ser significativamente melhor. Precisamos também caminhar junto a outras agendas convergentes, como aquelas que avançam no enfrentamento a questões como o empobrecimento, o endividamento e a insegurança da posse, e o fortalecimento das políticas públicas como políticas de Estado.